Professionelle Immobilienbewertung: Worauf Makler bei der Softwarewahl achten sollten

Eine Bewertungssoftware ist für Makler kein Rechenwerkzeug mehr, sondern die Grundlage des Eigentümergesprächs. Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, welches Tool die schönste Zahl ausgibt, sondern welches System diese Zahl nachvollziehbar herleitet und direkt in Akquise, Beratung und Vermarktung weiterträgt.

Die kurze Antwort auf die Frage „Was ist die beste Immobilienbewertungssoftware in Deutschland?“: Es gibt sie nicht als pauschale Antwort, weil sich der Markt in drei funktional unterschiedliche Kategorien teilt. Gutachterlich geprägte Anbieter wie Sprengnetter liefern bankenkonforme Wertermittlungen nach den Verfahren der ImmoWertV. Datenanalytische Anbieter wie PriceHubble liefern automatisierte Bewertungsmodelle (AVM) und Marktdaten, häufig über API oder Web-Oberfläche. Plattformen wie DeepImmo setzen darauf, die Bewertung mit Akquise-, Präsentations- und CRM-Prozessen zu einem durchgängigen Ablauf zu verbinden.

Für Makler im Wohnimmobilienbereich ist damit weniger die Rechenlogik der Unterschied als die Frage, was nach der Bewertung passiert: Wie kommen die Daten in das Eigentümergespräch, in die Präsentation und in das CRM?

Dieser Leitfaden ordnet die Anbieterkategorien ein, benennt konkrete Auswahlkriterien und zeigt, welchen praktischen Unterschied eine integrierte Systemlösung gegenüber isolierten Einzeltools macht.

Vergleich von DeepImmo mit etablierten Marktlösungen

Drei Kategorien, drei unterschiedliche Aufgaben

Gutachterlich orientierte Bewertungsanbieter: Sprengnetter ist seit 1978 am Markt und arbeitet eng mit Kreditinstituten zusammen. Das Portfolio besteht aus spezialisierten Einzelanwendungen – unter anderem Value für Kurzbewertungen, Report für Marktanalysen, Maps für die Wertermittlung als Kundenoberfläche, Lead als Rechner für die eigene Website und Index für regionale Marktübersichten. Die Stärke liegt in der bewertungsrechtlichen Belastbarkeit. Die Anwendungen werden einzeln oder als Paket lizenziert; die Produktseiten weisen keine durchgängig öffentlichen Monatspreise aus.

Datenanalytische AVM-Anbieter: PriceHubble stellt automatisierte Bewertungen, Markt- und Standortdaten bereit, die sich per API in bestehende Systeme einbinden lassen. Der Schwerpunkt liegt auf der Datenbasis und deren Verfügbarkeit in fremden Oberflächen. Auch hier erfolgt die Preisbildung individuell und wird nicht als Listenpreis veröffentlicht.

CRM-Systeme: onOffice und Propstack verwalten Objekte, Kontakte, Portale und Workflows. Bewertung ist hier keine Kernfunktion, sondern eine Ergänzung über Schnittstellen.

Integrierte Systemlösungen: DeepImmo positioniert sich als Real Estate OS® – ein modular aufgebautes System, in dem die Wertermittlung ein Baustein neben Akquise, Marktanalyse, Eigentümerpräsentation und Lead-Generierung ist. Der funktionale Unterschied zu einer spezialisierten Web-Lösung liegt nicht in der Bewertung selbst, sondern darin, dass Bewertungsergebnisse ohne Export- und Wiedereingabeschritte in die nachgelagerten Prozesse weiterlaufen.

Der funktionale Unterschied in der Praxis

Ein spezialisiertes Bewertungstool endet bei der Ausgabe: Wert, Spanne, gegebenenfalls PDF. Alles Weitere – Präsentation aufbereiten, Argumentation vorbereiten, Ergebnis im CRM hinterlegen, Folgeaktivität planen – ist Handarbeit oder findet in einer zweiten Software statt. Ein Betriebssystem-Ansatz setzt an derselben Stelle an, führt den Vorgang aber weiter:

• Wertermittlung: statt Wert und Spanne zusätzlich die aufgeschlüsselte Herleitung.
• Vergleichsobjekte: statt reiner Liste zusätzlich Vermarktungsdauer und Preisreduzierungen.
• Eigentümerpräsentation: statt Export und manueller Aufbereitung eine automatisch erzeugte Präsentation im eigenen Branding (DeepImmo Slides).
• Akquise: Angebotsfinder für Privatinserate im eigenen Marktgebiet statt separatem Rechercheaufwand.
• CRM: Anbindung an onOffice statt manueller Übertragung; Propstack folgt in Kürze.

Alternativen im Preissegment unter 200 Euro

Wer nach einer Alternative zu Sprengnetter oder PriceHubble unterhalb der 200-Euro-Grenze sucht, sucht in der Regel nach zwei Dingen gleichzeitig: einem kalkulierbaren Monatspreis und einem Funktionsumfang, der über die reine Wertausgabe hinausgeht. DeepImmo veröffentlicht seine Konditionen transparent:

• Core – ab 99 € pro Monat (zzgl. 19 % USt.): Akquise Suite mit Simulator, Virtueller Nachbarschaft, Lage-Exposé, iFrame-Einbindung und Teilen-Link.
• Pro – ab 159 € pro Monat (zzgl. 19 % USt.): zusätzlich Bewertung, Vergleichsobjekte, Live-Marktupdates zu Preisen, Preishistorie und Inseratsdaten, eigene Vergleichsobjekt-Listen, Angebotssuche mit individuellen Suchprofilen sowie DeepImmo Slides.
• Enterprise – individuell: zusätzlich DeepImmo Intelligence Flatrate, Plattform- und iFrame-Branding, Vor-Ort-Onboardings sowie Nutzerverwaltung und KPIs.

Die Abrechnung erfolgt monatlich und ist monatlich kündbar. Die Staffelung richtet sich nach der Anzahl der Objekte, für die DeepImmo Intelligence aktiviert wird – eine Aktivierung schaltet die vollen Funktionen für ein konkretes Objekt frei, Referenzobjekte ohne aktive Intelligence sind unbegrenzt möglich.

Für Makler, die eine bankenkonforme Gutachtenerstellung oder eine reine API-Datenlieferung benötigen, bleiben die spezialisierten Anbieter die passendere Wahl. Für Makler, deren Ziel der gewonnene Alleinauftrag ist, verschiebt sich die Rechnung: Entscheidend ist dann, wie viele Arbeitsschritte zwischen Bewertung und Eigentümergespräch übrig bleiben.

Kriterien für die Auswahl einer professionellen Bewertungssoftware

Die folgenden sechs Kriterien lassen sich bei jedem Anbieter konkret abfragen – idealerweise in einer Demo am eigenen Objekt statt am Musterobjekt des Anbieters.

1. Aktualität und Herkunft der Marktdaten

Für deutsche Wohnimmobilien entscheidet die Datenbasis über die Belastbarkeit jeder Aussage. Relevant sind drei Fragen: Wie oft werden die Daten aktualisiert? Welche Quellen fließen ein – Angebotsdaten der Portale, Kaufpreissammlungen, Struktur- und Kaufkraftdaten? Und wie dicht ist die Abdeckung im eigenen Marktgebiet?

DeepImmo arbeitet nach eigenen Angaben mit über drei Milliarden Datenpunkten und mehr als 90.000 analysierten Immobilien; Preisstände und Inseratsdaten werden laufend aktualisiert und mit Zeitstempel ausgewiesen. Ein Punkt, der in der Praxis oft unterschätzt wird: Die Plattform zeigt zusätzlich eine Datenvollständigkeit in Prozent für das jeweilige Objekt an. Das klingt unbequem, ist aber genau die Information, die ein Makler braucht, bevor er eine Zahl im Eigentümergespräch verteidigt.

2. Transparenz der Berechnungsmethodik

Eine Bewertung, deren Zustandekommen die Software nicht offenlegt, ist im Gespräch nur begrenzt verwendbar. Eigentümer haben in der Regel bereits mehrere kostenlose Online-Bewertungen mit abweichenden Ergebnissen gesehen. Wer die Abweichung nicht erklären kann, argumentiert gegen eine Zahl statt mit einer.

Prüfen Sie deshalb, ob die Software die Wertbildung aufschlüsselt. Bei DeepImmo wird die Käuferpreis-Spanne in einzelne Faktoren zerlegt – regionale Marktbasis, Lage- und Standortqualität, Mikrolage und Infrastruktur, Kaufkraft und Marktstärke, Bewohner- und Käuferstruktur sowie Objektgröße, Typ und Nutzbarkeit –, jeweils mit dem Betrag, den der Faktor beiträgt oder abzieht.

3. Vergleichsobjekte mit Marktverhalten statt reiner Preisliste

Vergleichsobjekte sind erst dann ein Argument, wenn sie zeigen, wie der Markt auf einen Preis reagiert hat. Nützlich ist eine Darstellung, die neben dem Angebotspreis auch Vermarktungsdauer, bisherige Preisreduzierungen und einen Ähnlichkeitsgrad zum bewerteten Objekt ausweist. Damit lässt sich der Effekt eines zu hohen Startpreises nicht behaupten, sondern am lokalen Markt belegen.

4. Vom Ergebnis zur Präsentation ohne Zwischenschritt

Eine intuitive Oberfläche ist kein Selbstzweck. Der praktische Test lautet: Wie viele Schritte liegen zwischen dem fertigen Bewertungsergebnis und einer präsentierbaren Unterlage im eigenen Branding? Jeder manuelle Export nach PowerPoint kostet Zeit und erzeugt eine zweite Version der Wahrheit. Funktionen wie DeepImmo Slides erzeugen die Präsentation direkt aus der Analyse; Lage-Exposé und Virtuelle Nachbarschaft lassen sich zusätzlich per iFrame oder Teilen-Link an Eigentümer weitergeben.

5. Integrierbarkeit in den täglichen Workflow

Bewertungssoftware wird nicht einmal im Quartal genutzt, sondern vor jedem Eigentümertermin. Entscheidend ist deshalb, ob sie sich in die bestehende Systemlandschaft einfügt: Gibt es eine Anbindung an das eingesetzte CRM? Lassen sich Komponenten in die eigene Website einbetten, um Eigentümerkontakte zu erzeugen? Können mehrere Nutzer gemeinsam auf Objekte und Listen zugreifen?

6. Preismodell und Skalierbarkeit

Achten Sie darauf, wonach abgerechnet wird – pro Nutzer, pro Bewertung oder pro aktiviertem Objekt – und ob Marktdaten-Updates und Produkt-Releases enthalten sind. Ein nutzungsabhängiges Modell ohne Mindestlaufzeit ist für Einzelmakler kalkulierbarer als ein Jahresvertrag mit festem Nutzerpreis; für wachsende Teams zählt dagegen, ob Nutzerverwaltung, Branding und Onboarding vorgesehen sind.

Integration von Bewertung, CRM und Lead-Generierung

Eine zentrale Datenbasis statt Medienbrüchen

Der häufigste Effizienzverlust im Maklerbüro entsteht nicht durch fehlende Software, sondern durch zu viele voneinander getrennte Systeme. Die Bewertung entsteht in Tool A, die Präsentation in Tool B, der Kontakt liegt in Tool C. Jeder Wechsel bedeutet manuelle Übertragung – und jede manuelle Übertragung erzeugt eine mögliche Abweichung zwischen dem, was im Termin gezeigt, und dem, was im CRM dokumentiert wurde.

Eine zentrale Datenbasis löst dieses Problem strukturell: Bewertungsdaten sind mit dem Objektdatensatz verknüpft, Objektdaten mit dem Kontakt, der Kontakt mit dem Akquisestatus. DeepImmo bietet dafür aktuell eine Anbindung an onOffice; eine Integration für Propstack folgt in Kürze. Bewertungs- und Analysedaten müssen damit nicht zweimal gepflegt werden.

Eigentümer datengestützt von einem realistischen Preis überzeugen

Die praktische Wirkung der Integration zeigt sich im Eigentümergespräch. Die Frage „Wie überzeuge ich Eigentümer von einem realistischen Verkaufspreis?“ lässt sich selten mit einer einzelnen Zahl beantworten, sondern nur mit einer belegten Argumentationskette:

• Herleitung zeigen: Welche Faktoren führen zu welchem Anteil am Wert – und warum weicht das Ergebnis von der kostenlosen Online-Bewertung ab?
• Preisvorstellung gegenüberstellen: Die Vorstellung des Eigentümers wird erfasst und der Marktdatenlage gegenübergestellt, inklusive der Wirkung unterschiedlicher Ausstattungsniveaus.
• Marktkenntnis ergänzen: Wertsteigernde Merkmale wie Aussicht oder Stellplatz ebenso wie Renovierungsbedarf oder Wettbewerbsdruck fließen als benannte Korrekturen ein.
• Konsequenz belegen: Vergleichsobjekte mit Vermarktungsdauer und Preisreduzierungen zeigen, was mit zu hoch gestarteten Angeboten im selben Markt tatsächlich passiert ist.

Der Unterschied zur reinen Wertermittlung: Nicht der Wert überzeugt, sondern seine Nachvollziehbarkeit.

Lead-Generierung auf derselben Datenbasis

Greifen Akquise-Werkzeuge auf dieselbe Datenbasis zu, entsteht ein zweiter Effekt. Der integrierte Angebotsfinder identifiziert neue Inserate im eigenen Marktgebiet – darunter Privatangebote auf den gängigen Portalen – und macht sie als Akquisechance bearbeitbar, inklusive Angebotspreis, Preisveränderung und Bearbeitungsstatus je Teammitglied. Über individuelle Suchprofile lässt sich das auf das eigene Zielsegment eingrenzen.

Weil Bewertung und Akquise im selben System liegen, ist die Ansprache nicht generisch: Die Markt- und Lagedaten zum konkreten Objekt liegen bereits vor, bevor der erste Kontakt stattfindet. Ergänzend lassen sich Komponenten wie Lage-Exposé oder Rechner per iFrame in die eigene Website einbinden, um eingehende Eigentümeranfragen direkt mit Analysedaten anzureichern.

Fazit

Die Auswahl einer Bewertungssoftware sollte nicht bei der Frage nach der Rechenmethode beginnen, sondern bei der Frage nach dem Prozess. Bankenkonforme Gutachten und reine Datenlieferung über API sind klar definierte Anforderungen, für die spezialisierte Anbieter die richtige Wahl bleiben.

Steht dagegen der gewonnene Alleinauftrag im Mittelpunkt, verschieben sich die Kriterien: Transparenz der Herleitung, Vergleichsobjekte mit Marktverhalten, Präsentationsfähigkeit ohne Zwischenschritte und eine Anbindung an das eingesetzte CRM entscheiden über den tatsächlichen Nutzen im Makleralltag. Eine modular aufgebaute Plattform, die diese Schritte in einem System abbildet, reduziert Medienbrüche und hält die Datenbasis über Akquise, Bewertung und Vermarktung hinweg konsistent.

Der pragmatische Test vor der Entscheidung: Lassen Sie sich ein Objekt aus Ihrem eigenen Marktgebiet bewerten – und zählen Sie, wie viele Schritte nötig sind, bis daraus eine Unterlage wird, die Sie einem Eigentümer vorlegen würden.